干貨｜泰國投資知多D！附上：曼谷別墅如何買？

相信關注房產市場的人都知道，近幾年泰國房產在全球房產市場異軍突起，全球眾多置業者都涌向泰國買房，中國人自然也在赴泰購房之列。在2018年中國買家海外置業排行榜中，泰國位列榜首。但投資泰國地產之前，最好先弄清楚一些關于房產的基本情況，再進行置業投資比較穩妥！

01 泰國消費水平怎么樣？

泰國的通貨膨脹比較低，消費物價比起國內便宜很多，大約為北上廣深等中國城市的1/2，歐美城市的1/3-1/4。

例如，市中心（輕軌站On Nut或Asoke都有按摩一條街）正宗泰式馬殺雞60分鐘只要300-500泰銖（60-100元人民幣）；時尚購物商場（Terminal 21）一盤羅勒葉芝士焗貝殼意大利面，只要35銖（7元人民幣）；泰國打車，每公里一元人民幣左右。

02 泰國的生活環境、治安環境怎么樣？

在泰國居住條件宜人，泰國生活環境較好，氣候條件宜人，空氣干凈，食品安全，泰國為佛教國家，諸多商家良心經營，且微笑服務，民眾友善恭謙。泰國的社會治安十分良好，由于宗教信仰和文化的原因，在公眾場合吵架、打架、偷搶財物的現象幾乎沒有。

03 泰國的簽證政策怎么樣？

泰國是一個旅游大國，也是東南亞投資最佳場所之一，因此泰國對外提供了非常好的簽證政策：
1）落地簽：一次最長15天。泰國是少數針對中國大陸居民免簽證的國家，落地簽可以滿足一般人來泰國旅游、度假、醫療、商旅和探親等需求。目前針對21個國家（包括中國）的落地簽免費政策延長至2019年10月31日。

2）旅游簽：一次最長90天。提前在當地辦理好旅游簽，大概費用約幾百元人民幣，而后可以在泰一次停留60天時間，如果需要可以不離境再續30天。

3）養老簽：一次最長1年。滿足50周歲以上，且在泰國任意銀行存款80萬泰銖以上超過3個月，即可以申請養老簽，滿足條件后可以無縫續簽。此外，也可以在中國國內辦理，在提供相關證明文件（護照，銀行存款證明，無犯罪證明和體檢證明等）以及認證后，可直接在國內申請好養老簽證，耗時大約1個月的時間。

4）學生簽：一次最長1年。無年齡限制，任何年齡段均可在學校、教學機構和培訓中心等地申請9-12個月的學生簽，滿足條件后可以無縫續簽。

5）工作簽：一次最長2年?？捎商﹪數毓境鍪鞠嚓P文件，聘請外籍員工在泰工作，一般是1年1簽，滿足條件后可以無縫續簽。

6）依親簽：一次最長1年。無年齡限制，在證明親屬關系后，申請人可以依靠其在泰生活或工作的親人而申請依親簽，該親屬在泰的居留條件滿足或者簽證存在，則依親簽存在，滿足條件后可以無縫續簽。

7）尊榮卡：5-20年。尊榮卡為泰國政府特別頒發的一種長期簽證，分為個人5-20年和家庭5-20年簽證。尊榮卡類似于美國“綠卡” ，但是在泰國卻是身份和地位的象征，可以由泰國政府贈送給一些知名人士，也可以購買，費用為50萬-200萬泰銖不等。 

04 外國人在泰國定居后找工作方便嗎？收入如何？

很多外資企業以及中資企業已經進入了泰國，如中國的百度、淘寶、騰訊早在十年前已經在泰國就成立公司。就連新進入的攜程在曼谷的員工已經超過三百位了，他們的薪金待遇按外派員工的計酬方式計算薪水。同時由于大量中國及其他國家的游客的進入，很多本地公司也開始招募外籍員工，比如針對中國市場招聘中國籍員工，因此外籍員工就業渠道廣，且收入都比本地員工高。

05 泰國醫療、教育水平怎么樣？

泰國醫療水平可以達到全球頂尖的技術水平，東南亞地區最早通過JCI認證的兩個醫院就在泰國，目前為止泰國通過該認證的醫院就達51家，并全部向游客開放，服務非常好，配置多國家語言翻譯服務；泰國的醫院除了醫療室水平高超之外，還擁有良好的就醫環境，良好的服務態度，一對一服務，不擁擠不擁堵，就醫輕松。

更重要的是泰國沒有藥品專利，沒有歧視，沒有拒診。目前很多國際醫院都開通了旅游體檢服務，全套檢查比歐美便宜5-10倍，但卻同等規格。

泰國擁有良好的國際學校教育，國際學校遍地開花，普及度高且分布廣，絕大多數實行開放式的觀念教育，比較注重孩子的教育成長，使用英聯邦教材，IB課程，英/美式口語教學，高數量及高質量的外籍教師，中英泰語言學科，結業證書為國際認可，畢業后可直通歐美名校。

06 在泰國養老如何？泰國養老政策怎么樣？

年滿 50 歲的外國人可以在中國當地和在泰國申請養老居留。泰國物價低廉，自然環境優良，社會環境良好；服務業極其發達，生活便利性高；醫療水平高，既有便捷時尚的現代都市設施，又不乏閑適的田園牧場，雅致的海邊小屋、瀑布山林、陽光沙灘、民族風情、健康美食，無論是自然還是人文，都是值得一來的養老圣地。

07 在泰國買房難嗎？

在泰國買房比在其它國家簡單方便，泰國土地廳工作效率很高，買家需要預備的文件相對簡單。特別是新樓盤、新別墅的過戶，在房產開發商和專業地產經紀人的協助下，通常一天就可以辦理完。

08 泰國房產的優勢有什么？

1）泰國公寓具有永久產權（擁有地契或房產證）；

2）泰國的公寓、別墅都帶精裝修，且無公攤

3)泰國別墅及公寓均配備停車位、游泳池、圖書館、接待處、兒童活動中心、健身房等免費設備，部分高端項目還會配備VR室、放映室、按摩中心等有償服務，入住者的生活質量非常高。

4）租金回報率高、房價漲勢可觀；

5）在泰國購置房產比在別的國家容易；

6）泰國沒有房產稅，過戶及持有成本低。

09 許多東南亞國家房產市場也很火，為何非選泰國不可？

1）泰國房地產VS馬來西亞：泰國購房無金額限制。

馬來西亞政府規定，外籍人士購買的房價必須高于50萬令吉（約100萬人民幣），而泰國無需。

2）泰國房地產VS新加坡：泰國無房產稅。

外國投資者可以在新加坡自由購買當地產業，但是須向新加坡政府繳納15％的印花稅，而在泰國購買地產，過戶時所繳納的各種稅費及物業費等不超過2％。

3）泰國房地產VS菲律賓：泰國無房產增值稅。

菲律賓的每年還需付12%的房產增值稅，而泰國則沒有。

4）泰國房地產VS印尼：泰國房產永久產權。

印尼購房政策僅允許外國人持有60年產權，之后可再續60年。與此相比，泰國的公寓是永久產權的。

5）泰國房地產VS越南：泰銖波動穩定，房產價值穩定。

越南經濟體量小，抗風險能力差，易受外部影響，一旦有危機發生 越南盾貶值的速度非?？?。而泰國的貨幣一直以來對外匯率都十分穩定，波動小，房產價值穩定，市場風險小。

10 泰國是否有投資簽證？有的話辦理有何要求？

泰國是有投資簽證的：

1. 必須是非移民簽證（注意不能是旅游簽，所以這也成了最麻煩的部分）：非移民簽證包括了：

(1) “F”政府官員簽證

(2) “B”商務或工作簽

(3) “IM”與泰國政府機關合作頒發的簽證

(4) “IB”投資簽證（BOI）

(5) “ED”學生簽

(6) “M”演員和記者簽證

(7) “R”與泰國相關部門聯合任務的簽證

(8) “RS”科學實驗或為特定組織教學的簽證

(9) “EX”專家簽證

(10) “O”探親簽，依親簽

(11) “O-A”養老簽

(12) “O-X”養老簽（跟O-A的區別是指定了14個國家）

2. 在泰國投資房產（買或租，三年之內證明），存入銀行或者買泰國政府債券達到1,000萬泰銖（注意這三樣是可以疊加的，比如說你買了500萬泰銖的房子，銀行存款200萬泰銖，購買了300萬的債券，這樣也算達到1,000萬泰銖的要求）

3. FET，外匯證明，證明每一分錢都是從國外轉進泰國的。

4. 若是購買房產，必須是一手房，房產證和地契上只能有一個人的名字。

5. 護照有效期不低于6個月

辦理成功之后會先拿到90天的簽證，然后在簽證過期前2個星期之內拿相同的文件要移民局辦理延期，就能拿到1年的簽。

11 泰國的房子升值快嗎？泰國投資房產回報如何？

泰國的房產每年增值超過5%，但這是全泰國的數據。針對于首都曼谷，客人可以選擇購房的地方在輕軌沿線較為發達和快速增長的地方，所以這個實際綜合增長幅度超過了15%。

以曼谷為例，一般房價增長率為每年5%-8%起，出租回報率高達 6%--10%。

12 中國人在泰國買房，國內能查得到嗎?

泰國是少數幾個不受CRS管轄的國家，也就是說你在泰國的存款和任何投資理財，都不會上報到任何一個國家，包括你的房產。

13 外國人如何在泰國購買別墅？

泰國法律規定，外國人只能買集體產權的公寓而不能購買獨立產權的別墅，除非是成立泰國公司或長租等方式操作購買。第一種情況是跟開發商或者地主簽訂90年的合約，也就是說以租代買的形式。第二種情況是在泰國注冊公司，把別墅買到自己公司的名下，可聘請一位獨立的律師或在某些知名大公司名下購買，從而確保外籍買家對公司及其資產（即該物業）的完全控制權。

14 在泰國購置房產的流程是什么？在泰國買房手續如何辦？

1）買賣雙方確定最終銷售價格和意向后，需及時確定房款支付時間，與此同時買方需要支付訂房押金來預定，通常約50,000-200,000泰銖。

2）買方轉賬支付訂房押金后，會收到押金付款收據及文件聲明該特定公寓房間已為該客戶預定。

3）付款日，雙方簽訂購房及銷售協議并簽字，通常是購買價格的20%-30%，同時，購房所有必要文件也要全部確定，詳細列表如下：

賣方：

a. 銷售方的身份證明文件；

b. 泰國業主：身份證+房產證；

c. 外國業主：護照(有效期在6個月以上) 及有效簽證；

d. 泰國公司（開發商）：公司注冊文件；

e. 無債務文件（只針對個人賣家）：該文件表明所購公寓沒有任何債務，例：物業費、水電費等，可從公寓管理物業獲取該文件；

f. （如需要）授權委托代理書，及代理人的身份證明文件。

買方：

a. 買方的身份證明文件；

b. 泰國本地銀行出具的外幣兌換轉賬表 Foreign Exchange Transaction Form (FETF 證明文件，任意轉賬數額超過 20,000 美金即可向銀行申請) ；

c. 有外國身份買方會因各次轉賬數額不到 20,000 美金而無法申請 FETF 表格，這種情況銷售方可要求出示相關證明函來代替， FETF表格只要求外國身份買方提供；

d.（如需要）授權委托代理書，及代理人的身份證明文件。

4）買方在施工期間，可能根據與開發商的約定將需要，定期支付中期款項。

5）項目竣工，在收到新家的鑰匙時支付購買價格的尾款部分。以及以下費用：

a. 電表押金約4000泰銖左右，根據房間大小有所浮動；

b. 一次付清大樓維修（償債）基金，通常按照每平方米500-700泰銖計算，此費用只付一次，今后不需要再付。

c. 物業管理費：根據物業等級每月每平方米35－90泰銖不等，公寓通常以40－90泰銖居多。

6）當公寓或別墅等不動產以業主的名字在地政總署 (Land Department) 登記或備案時，支付相關稅費。

15 外國人在泰國買房可以按揭嗎？

部分外國人可以在泰國貸款，其中以在泰國有工作簽并工作一年以上的外國人而言更加方便。

泰國有諸多國際銀行，特別是中國工商銀行和大華銀行等知名銀行，可以向滿足相關條件（如在海外（中國大陸區以及部分地區無效）有收入證明）的任何國籍的人士最高可以貸到70%最長15-20年的公寓買房貸款，資金主要從新加坡匯入到泰國，因此也解決了外匯資金匯款的問題。

除此之外，泰國還有一些基金公司可以提供相應的貸款，或者開發商本身提供相應的貸款。

曼谷別墅概覽

別墅因為面積較大的原因，一直以來是家庭住宅的首選，很多在泰的中國人成家立業后也更傾向于選購別墅，在疫情發生后，別墅的需求更大了。

選擇別墅的原因有很多，對于外國人來說一般是因為泰國的國際教育水平逐步得到家長認可，而別墅空間較大，更適合父母陪讀；

或者因為泰國醫療水平國際領先，適合養老，別墅居住更舒適，晚年生活質量更高，還有就是許多商業精英在泰國長期工作或者創業，也會選擇購買別墅。

想要在曼谷購買別墅，那您就要先了解曼谷各區域的生活配套和別墅行情了。作為泰國首都，曼谷擁有通達的交通網絡、高度豐富的教育、醫療、商場等配套，以及數量眾多的工業園區。

01 BTS/MRT/ARL/高速 - 多維交通路路通達

圖｜http://www.gregtodiffer.com/finally-a-mostly-real-map-of-bangkoks-transit-future/

曼谷目前有2條BTS輕軌線、2條MRT地鐵線、1條機場快線，像八爪魚的觸手一樣將曼谷市區和近郊各處聯通，其中BTS淺綠線延長線部分站點已經順利開通。

目前，無縫連接邦蘇中泰高鐵站的深紅線即將開通，屆時可輕松前往曼谷北部蘭實區的泰國法政大學和廊曼國際機場，而建設中的黃線、粉色和橘色線也施工進度大幅超前，再加上紫色、灰色、棕色和金色線，整個曼谷和曼谷近郊甚至到曼谷周邊的省府都將連接起來，運力將比目前增長375%。

如此這樣大規模的基建改善，勢必帶來整體地價和房價的上漲。

除此之外，曼谷還有著Don Muang高速、Ratthaya高速、Sirat 高速等多條高速公路和東部高鐵、南部高鐵等，連接芭提雅、華欣等其他府。

02 國際教育機構林立 - 比肩世界一流水平

圖｜曼谷教育機構分布圖

曼谷的國際學校大部分都集中在市中心，但近郊也有不少知名機構。

以國際學校為例，英國頂級貴族公學哈羅公學在本土之外設立的全球第一所國際學校就是在曼谷的市區北部，即“哈羅曼谷公學“。此外，曼谷市區還有Ascot International School、International Pioneers School、Bangkok Patana School等多所學校。

不過，許多知名的國際學校也會開設市區和近郊兩個校區。如被譽為英國九大公學之一的Shrewsbury High School就在曼谷市區和近郊分別設立了RIVERSIDE（河濱校區）和CITY CAMPUS（市中心校區）兩個校區。

在近郊，如東北外環拉甲邦-民武里府區域，就有大名鼎鼎的Ruamrudee International School鑾魯迪國際學校，而Concordian International School曼谷康考德國際學校（CIS）就坐落在東外環的素萬那普-邦皮區。

03 頂尖設施和診療水平 - 成就世界最佳醫療目的地

圖｜曼谷醫療機構分布圖

得益于政府的傾情支持、民營資本的大力投入以及國際醫院的超五星級環境，世界頂尖醫療設備，泰國的醫療水平在全球范圍內也是赫赫有名，位列世界第6名，并且擁有多家通過JCI認證的世界頂尖醫院。

（數據來源：2019美國商業雜志《CEO Magazine》）

如東南亞規模最大的五星級國際私立醫院——Bumrungrad Hospital康民國際醫院，就在曼谷市中心。此外，市中心還有Vibhavadi 醫院、Shynphaet Serriruk 醫院，Samitivej等知名醫院。

曼谷的近郊也分布有不少國際醫院，如東外環就有Princ Hospital Suvarnabhumi，而泰國人人皆知的Vejthani 醫院也在東北外環的拉甲邦-民武里府，北外環則有Paolo Hospital 保羅醫院，可謂是相當方便。

04 商場遍布全城，購物無憂

圖｜曼谷商場分布圖

各類商超、超市遍布曼谷全城，超大型復合商場尚泰百貨是泰國知名的連鎖商超巨頭，融購物、娛樂、美食、休閑為一體，而Mega Bangna則被稱為東南亞最大的購物綜合體，建筑面積達40萬平方米，可謂是集合了各大商場的航母級購物天堂。

此外，曼谷還有許多周末市場和夜市，散落在曼谷市中心和近郊區，如Chatuchak周末市場就是世界知名的周末市場，面積有10個足球場那么大，而泰國本地著名的Srinakarin火車夜市則坐落在曼谷東部。

除了超大型商場和周末市場&夜市外，曼谷還有不少大型免稅店、折扣店，如主打精致奢華購物體驗的名牌精品Outlet店Central Village有超過130家國外精品品牌，距離素萬納普機場僅10分鐘車程，而王權免稅店在曼谷就有4家，分別是市區店（輕軌站勝利紀念碑附近）、曼谷史萬利市區店（機場附近）、曼谷廊曼機場分店和曼谷素萬那普機場分店。

總的來說，曼谷的商場非常多，不管居住在哪個區域，都能非常便利的買買買。也正是超大型復合購物商場、周末市場&夜市、品牌折扣店、免稅店、折扣店這種四維一體的豐富配套，滿足了不同人群的需求，使人們能夠享受到更為便捷的生活服務。

05 曼谷工業園 - 集中在東部和北部 - 多為商品貿易產業的分銷中心

圖｜曼谷工業園區分布地圖

和許多人對泰國“旅游大國”的刻板印象不同，泰國實則同時還是一個新興的工業化國家。它的汽車工業已經發展了50多年，2015年僅電氣和電子設備（包括汽車設備）一項的出口總額就達540億美元，占國民生產總值（GDP）的15%，而被認為是最重要的旅游業僅占國民生產總值的11%，農業則為13%。

不僅如此，泰國也是東盟電器行業最大的生產中心之一，其制造能力得到全球認可。目前，泰國16個省共有60個工業園區，主要聚焦汽車和零部件、鋼鐵和金屬產品以及電子產品領域。

圖｜曼谷工業園區，來自網絡

以曼谷為例，工業園多集中在東部和北部的近郊，大量的商品貿易的分銷中心都設在此處。

大城府和巴吞他尼府的工業園，則多靠近北外環蘭實區域，產業也以電子行業為主；在北欖府，工業園則靠近市區西部（曼凱-賓格老）和東外環素萬那普-邦皮區域，聚集了物流和電商產業公司；而在東海岸的北柳府，春武里府和羅勇，兩大海港口林查班港（Laem Chabang）和瑪達浦工業港（Map Ta Phud）都在這里，泰國大部分汽車制造業和石油化工業都集中在這地區。

06 曼谷別墅市場行情

講完了曼谷的交通、教育、醫療、商場等配套，以及工業發展，現在你對曼谷應該有了一個初步的了解，接下來，我們來看一下曼谷不同區域的別墅價格和面積，希望能對你購房有所幫助。

圖｜曼谷別墅面積與價格 2019–2020

在曼谷市中心地區（上素坤逸至沙吞地區），別墅一般多是340平方米-700平方米，價格基本在人民幣約1100萬左右。這里是曼谷最中心，最繁華的地段，寸土寸金，因此價格也最為昂貴，即便如此，這里的別墅依然有價無市，一房難求。而且，隨著曼谷中心城區土地開發接近飽和，曼谷市區別墅將會變得更加稀缺。

圖｜曼谷不同區域別墅價格圖

曼谷市區內，北部的恰圖恰-廊曼，別墅面積普遍在135-1025平方米，價格基本在約270萬起人民幣起；東部的詩納卡琳-邦納區域，面積155平方米-657平方米，價格一般是約540萬人民幣起，市區西部曼凱-賓格老區域，別墅多集中在150平方米-786平方米，價格一般是約380萬人民幣起。

曼谷郊區別墅價格也各有不同，北外環的蘭實區域，別墅一般多在115平方米-888平方米，價格基本是120萬人民幣起，而東外環素萬那普-邦皮區域，別墅面積多集中在113平方米-848平方米，價格一般是約183萬人民幣起，至于東北外環拉甲邦-民武里府，別墅多是127平方米-526平方米，價格約150萬人民幣起。

07 曼谷別墅項目一覽

*如果您對曼谷的別墅項目感興趣，歡迎通過微信公眾號聯系我們

精工鍛造高端別墅

別墅都具有三大共同點：地理位置優越、交通便利、商超等生活設施豐富。

這是不僅僅把自己當作房子的建造者，更立志成為城市人居生活的建造者，不止以精工品質匠心建造舒適歸家體驗，更力求定義住宅美學與品質新標準，為居住者的高質量進階賦能。

不僅如此，憑借家葉旺集團多年開發別墅的成功經驗，嚴格制定了精工別墅的人居標準，把一般別墅竭力渲染的賣點，統化為別墅的標準配置，共2大項8小項。

2大項即為室內標準和公共設施標準。

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室內標準

所謂室內標準，是指每棟別墅不僅必有2-3間臥室、2-3間浴室、1個廚房，客廳娛樂公共空間及其寬敞，盡其所能地提升居住舒適感，更是配備了1-2個停車場，方便家庭成員在疫情之下同時出行或換車出行。

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公共設施標準

而在公共設施標準上，尚思瑞斥巨資投入，保證了每個別墅項目都必然配備豪華游泳池、動感健身房、超大花園以及奢華游樂場，詮釋真正的別墅高端生活。 

泰國的跨國養老和醫療旅游行業都極為發達，再加上美麗的自然風光和世界 一流水平的眾多國際教育機構，如今，已有越來越多的中國人選擇奔赴泰國養老或旅居，或者帶孩子入讀國際教育機構。別墅因此成為許多人的首選。疫情之后，得益于面積大、空間大、居住舒適等特點，泰國別墅更加受歡迎，現在入手，不失為一個好的選擇。